Газпромбанк (АО)

За минувший год количество в продаже квартир, находящихся в ипотеке, выросло на 20%. Залоговые квартиры - привлекательные объекты: как правило это хороший ремонт, который делался продавцами для себя, и ощутимый дисконт. Но потенциальные покупатели опасаются, что приобретение залоговой квартиры – это долгий и сложный процесс. Схема купли-продажи залоговых квартир давно отработана в «Жилфонде» - рассказываем, как проходит процесс покупки квартиры, находящийся в ипотеке. С точки зрения законодательства, нет ограничений на продажу квартиры, находящейся в ипотеке: она такой же объект гражданского права, как и другая недвижимость. Плюс её история уже проверена банком. Так как собственником квартиры до погашения долговых обязательств является банк, то покупка ипотечной квартиры не прекращает взаимоотношения с банком: залогодателем становится новый покупатель квартиры. Какие документы должны быть у продавца квартиры? Согласие банка на продажу квартиры. Выписка из Росреестра по данному объекту. Банк, в залоге у которого находится квартира, может установить свои условия на продажу квартиры. Например, погашение 70% долга или иное. Актуальная выписка из Росреестра (её может заказать и покупатель) покажет корректную информацию о квартире, ее нынешнем владельце или владельцах и обременениях по объекту недвижимости. При согласовании всех документов продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором четко прописываются условия сделки, чтобы обезопасить покупателя. Затем покупатель вносит задаток, сумма которого обязательно идет в счет стоимости квартиры. Какие схемы покупки ипотечной недвижимости существуют? Покупка с погашением ипотеки в ходе сделки. Досрочное погашение ипотеки (используется при небольшом долге за объект или при наличии свободных денег у продавца). Покупка ипотечного жилья у банка, когда предыдущий заемщик - злостный неплательщик. Покупка квартиры с переводом ипотечного долга на нового покупателя. Погашение ипотечного кредита в ходе сделки возможно только при непосредственном участии банка. Банк предоставляет справку об размере долга на дату запроса. После чего покупатель через аккредитив или систему безопасных расчетов вносит деньги на погашение долга. После чего оформляются документы, и сделка регистрируется в Росреестре. Если остаток долга по ипотеке небольшой и у продавца есть свободные средства, то продавец может сам досрочно погасить кредит и после снятия обременения продать объект. Но чаще всего поступают так: у покупателя берут задаток на сумму долга, погашают ипотеку, затем оформляют договор купли-продажи. Чтобы обезопасить средства покупателя, задаток лучше внести напрямую в банк с указанием в назначении платежа данных о продавце и реквизитов его кредитного договора. Продажа ипотечного жилья банком возможна в тех случаях, когда заемщик не в состоянии платить по кредиту. Решением суда банк получает право выставить недвижимость на торги. Обычно квартиры должников выставляют с большой скидкой – но и вместе в проживающими в ней людьми, выселение которых будет проблемой покупателя. Поэтому такие квартиры являются наименее привлекательным вариантом. Наиболее распространенный вариант – покупка квартиры вместе с ипотечным долгом Рассмотрим его подробней. Идеальный вариант, когда продавец и покупатель кредитуются в одном банке: очень часто кредитные организации выставляют запрет на межбанковские сделки. Покупатель оформляет заявку на ипотечный кредит в банке продавца, получает одобрение. Затем проводится сделка с определенным объектом и оформляется переход права собственности. Этот вариант наиболее безопасный для покупателя. На первый взгляд схемы покупки залоговой квартиры выглядят сложными. И как можно заметить, в каждой схеме есть период, когда покупатель уже внес деньги за квартиру, но до получения документов о собственности должно пройти приличное время. Профессиональное сопровождение процесса специалистами «Жилфонда» минимизирует сроки проведения сделки и приблизит день новоселья. Сколько времени займет процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке? От выбора объекта до новоселья может пройти от полутора до трёх месяцев. Специалисты предупреждают, что новогодние или майские праздники могут отдалить завершение сделки. Менеджер ипотечного кредитования ООО «Жилфонд Бизнес» Анна Костян приводит сроки, в которые обычно укладывается купля-продажа квартиры, уже находящейся в ипотеке: - Рассмотрение заявки потенциального заёмщика составляет 1-3 рабочих дня. Так же 1-3 рабочих дня занимает рассмотрение предмета ипотеки. Затем идёт сбор и подготовка документов, срок зависит от готовности и оперативности как продавца, так и покупателя. Выход на сделку, подписание документов и сдача их в Росреестр проходят в один день. Следующий этап - приостановка сделки на время погашения ипотеки продавца - от 7 до 30 дней в зависимости от банка и места хранения закладной. После этого проводится постановка нового обременения объекта и регистрация в Росреестре, что занимает 5-7 рабочих дней. Какие документы нужны для оформления сделки и сколько времени займет их подготовка? Документы\услуги Срок подготовки Стоимость 1 Справка продавца об остатке ссудной задолженности (возможно скриншот графика поступивших платежей из личного кабинета) 1 день Бесплатно 2 Справка об отсутствии просроченной задолженности 1-2 дня Бесплатно 3 Справка о неиспользовании материнского капитала (заказывается на сайте ПФР) 1 день Бесплатно 4 Договор купли-продажи (составляется сотрудниками агентства или банка) 1-3 дня От 1000 руб. 5 Аккредитивы (1 или 2) 1 день От 1000 до 2500 руб. 6 Комиссия за выдачу денежных средств (если предусмотрена) 1 день 6000 руб. 7 Нотариальная доверенность (1 или 2 документа - от продавца и покупателя) 1-2 дня От 2500 руб. у нотариуса или бесплатно в банке 8 Отчет об оценке объекта 3-5 дней От 2 500 руб. 9 Страхование заемщика (жизнь+объект+титул) 1-2 дня Зависит от суммы ипотеки и возраста клиента* *Страховка в зависимости от суммы ипотеки, возраста клиента и тарифов страховой компании. Например, при сумме ипотеки в 2 млн руб. и возрасте клиента 45 лет размер страховки будет от 10 до 18 тысяч рублей в год. Перед подачей заявки на ипотеку у покупателя на руках должен быть первоначальный взнос. Он во всех банках разный - от 10% стоимости объекта и выше. Остальная часть суммы и есть ипотечные средства. Итого затраты на подготовку документов для сделки – от 4500 до 25000 рублей. Плюс первоначальный взнос и страховка. На первый взгляд схемы покупки залоговой квартиры выглядят сложными. И как можно заметить, в каждой схеме есть период, когда покупатель уже внес деньги за квартиру, но до получения документов о собственности должно пройти приличное время. Профессиональное сопровождение процесса специалистами «Жилфонда» минимизирует сроки проведения сделки и приблизит день новоселья.

Агентство недвижимости «Жилфонд» появилось в 1997 году. Компания открыла первый офис в Новосибирске. Занимались только вторичным жильем и коммерческой недвижимостью. Постепенно компания начала расширять спектр услуг — появился отдел аренды, агенты начали работать с загородной недвижимостью. А еще через несколько лет агентство превратилось в многофункциональную компанию недвижимости. Развитие сети в России В 2012 году «Жилфонд» впервые перешагнул границу Новосибирска и появился в соседних городах — в Бердске и Барнауле. А через 10 лет компания стала развивать свою франчайзинговую сеть. Сейчас у «Жилфонда» 140 офисов в более чем сорока городах страны Александр Чернокульский, директор международного агентства недвижимости «Жилфонд»: «Наша ошибка, что мы не запустили франшизу раньше, потому что формально мы были полностью готовы к выходу. У нас присутствовали страхи, что франчайзи и партнеры под нашим брендом будут делать что-то не так. Но мы ошибались. Востребованность франшизы доказывает статистика — ежемесячно мы открываем по 1-2 офиса». Франшиза — это выгодная бизнес-модель, потому что собственнику не надо искать помещение, инвестировать в него и нанимать управленческий персонал. Все риски берет покупатель, который взамен получает отлаженную и эффективную технологию работы. Александр Чернокульский, директор международного агентства недвижимости «Жилфонд»: «При этом мы легкая франшиза. У нас нет строгих требований. Мы даем рабочий инструмент, а франчайзи сами решают — пользоваться им этими инструментами или нет. Мы учитываем, что в каждом регионе свои кадровые, национальные и религиозные особенности. Но мы уверены, что партнерство не должно вызывать дискомфорт. Бизнес должен приносить радость». Выход на международный рынок В 2021 году АН открыло сразу два своих представительства в Казахстане. Теперь жители этой страны могут не только безопасно покупать, продавать, арендовать и сдавать недвижимость в Казахстане, но и быстро находить жилье в России. В тех городах, где представлен «Жилфонд», агенты подберут для клиента варианты, потому что знают особенности местного рынка недвижимости и сами живут в этом городе. Саму сделку, если у покупателя есть электронная цифровая подпись, можно тоже заключить дистанционно. Александр Чернокульский, директор международного агентства недвижимости «Жилфонд»: «Мы не планируем останавливаться. У нас есть потенциальные партнеры в нескольких городах Казахстана. Другие страны СНГ нам тоже интересны, потому что у нас с ними похожие модели законодательств, нам близка их ментальность, а у них есть доверие к российским продуктам и брендам. Территориально мы готовы к любой экспансии, технические возможности для этого тоже есть». Общение с клиентами Средняя оценка работы «Жилфонда», по отзывам клиентов, — 4,95 из 5. Команда разработала и внедрила систему, где клиент в общей сложности тратит на выбор жилья и оформление сделки не более пяти часов — за него все делают специалисты. На случай, если после сделки возникают проблемы, клиент всегда может обратиться снова, агенты помогут ему отстоять интересы. Особенность «Жилфонда» в том, что заказчик получает не только объект, но и пакет дополнительных услуг. При этом риэлтор помогает только с выбором жилья, всем остальным занимаются другие специалисты. Например, юристы проверяют и оформляют документы, дополнительные специалисты находят интересные предложения от банков-партнеров (у компании есть соглашения с финансовыми организациями, которые предоставляют клиентам «Жилфонда» ипотеку по сниженной ставке), а представители агентства в МФЦ общаются с государственными инстанциями. Александр Чернокульский, директор международного агентства недвижимости «Жилфонд»: «Компания занимает третье место в России по совокупному количеству сделок. У нас, конечно, есть амбиции быть первыми. Мы уже стали брендом на российском рынке. Те, кто занимается этой сферой профессионально, знают о нас. Клиенты советуют нас близким и друзьям, часто к нам приходят дети тех, кто двадцать лет назад покупал у нас свое первое жилье». Прорыв в риэлторском бизнесе Команда нацелена на результат, поэтому специалисты ежегодно проходят обучение, чтобы не пропустить мимо тренды современности. Агентство разрабатывает приложения для риэлторов, адаптирует базы данных и выстраивает дистанционные услуги — это помогает ускорять поиск недвижимости и проводить сделки. «Жилфонд» включен в Российскую гильдию риэлторов, что помогает специалистам обмениваться опытом. Приоритетные цели компании «Жилфонд» постоянно развивается. Команда ставит перед собой две ключевых цели: продолжать развитие сети агентств в России и за ее пределами и внедрять новые услуги и проекты, которые облегчат клиентам жизнь. Например, открыть новые ипотечные предложения по низким ставкам от банков-партнеров или запустить паевой инвестиционный фонд. Александр Чернокульский, директор международного агентства недвижимости «Жилфонд»: «К тридцатилетию хочется стать компанией, которая будет оказывать универсальные услуги. Мы хотим создать мегаплатформу, где агенты предоставляют качественные услуги, которыми довольны клиенты. И взаимодействие между ними проходит легко».

Агентство недвижимости «Жилфонд» открылось в 1997 году. За это время его сеть охватила почти всю Россию и даже вышла за ее пределы, открыв представительства в Казахстане. Из типового агентства «Жилфонд» превратился в многофункциональный центр, где клиент получает большой спектр услуг. Мы проанализировали работу других агентств и выяснили, чем «Жилфонд» от них отличается.  Классическое АН «Жилфонд» Сделка Риэлторы ищут квартиру, проверяют документы и помогают составить договоры купли-продажи, аренды жилья и т.д. Риэлторы занимаются только поиском и просмотром квартир, за документацией следят юристы, которые проверяют документы и сами составляют договоры купли-продажи, аренды и т.д. Клиент посещает центры государственных услуг, чтобы решить жилищный вопрос. Есть представитель МФЦ, который сам запрашивает необходимые документы.   Занимаются классическими операциями: помогают продать и купить, сдать и арендовать жилье. Помимо стандартных операций помогают клиентам узаконить перепланировку, оформить наследство, обменять недвижимость и тд. Реклама объектов недвижимости Просят заказчиков самостоятельно сделать фотографии места. Специалисты на профессиональную технику фотографируют пространства и делают видеотур по ним.  Размещают информацию об объекте на внутренних ресурсах. Публикуют информацию об объектах на внутренних и внешних ресурсах. Например, в регулярной программе «Горячая десятка» риэлторы рассказывают об актуальных предложениях на первичном и вторичном рынках. Территория предложений Ограничиваются одним населенным пунктом, в лучшем случае АН представлены в миллионниках, манкируя остальные места жизни.  Есть представительства в более чем сорока городах России, включая мегаполисы (Москва, Санкт-Петербург,  Новосибирск, Екатеринбург, Казань и тд.) и региональные столицы (Абакан, Орел, Нефтеюганск и тд). Офисы «Жилфонда» представлены в Казахстане. Далеко не всегда могут дистанционно найти жилье в другом городе. Если заказчик хочет дистанционно купить пространство в другом городе, риэлтор  «Жилфонда», находящийся в этой локации и знающий специфику местного рынка, найдет подходящие варианты. Редко работают с межгородскими сделками. Ищут места в разных городах России, организовывают туры по объектам  — человек приезжает, его встречает агент и сопровождает во время просмотра квартир, по желанию может помочь с местом для отдыха.  Цена услуг Предлагают взять недвижимость в ипотеку по стандартным ставкам банка.   Много программ, в рамках которых банки предоставляют ипотеку по сниженной ставке. Требуют предоплату за услуги.  Все услуги заказчик получает бесплатно. Платит процент от стоимости объекта уже по факту сделки.            Возник запрос, связанный с недвижимостью? Оставьте заявку на сайте, а специалисты «Жилфонда» вам помогут.